Méthodes

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Les méthodes IPFEC

Méthode par comparaison

Méthode la plus fiable et utilisée à chaque fois que possible : comparaison directe (biens comparables) ou comparaison indirecte (au m² SDPHO par exemple), globale ou analytique (valorisation de chaque composante du bien). Elle repose sur une étude de marché la plus fine possible.

Méthode par capitalisation de revenus

Méthode basée sur l’évaluation des revenus attendus du bien immobilier (loyers). On considère que » la valeur actuelle d’un actif immobilier est la somme des revenus nets attendus et de la valeur résiduelle exprimés en valeur actuelle « . On applique un taux d’actualisation aux revenus nets de charges.

Méthode du compte à rebours (CAR)

Méthode financière utilisée pour un projet d’aménagement et/ou de promotion (ou d’investissement). Elle consiste à déterminer la charge foncière dans le prix de vente probable d’un programme immobilier : à partir des recettes prévisionnelles attendues d’un programme immobilier dont on soustrait les dépenses prévisibles (travaux, frais…), on obtient la somme maximale qui peut être affectée à l’acquisition du bien.

La méthode est applicable aussi pour un immeuble d’envergure à réhabiliter.

Méthode des Discounted Cash Flows (flux actualisés)

Méthode financière utilisée pour un projet locatif. Elle consiste à calculer, par application d’un taux d’actualisation et d’un taux de capitalisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs (loyers) attendus du bien immobilier, correspondant à la valeur actuelle du bien.

Le choix des taux d’actualisation et de capitalisation correspondant au projet est essentiel pour cette méthode.

Et d’autres méthodes spécifiques adaptées à certains biens : méthode hôtelière, coût de reconstitution, sol+construction, par la valeur d’usage…

Devoirs de l'expert en évaluation immobilière

L’expert peut refuser une mission mais, s’il l’accepte, il doit la remplir complètement.

Il doit :

– être indépendant, tant vis-à-vis du bien ou des droits expertisés que de son client ou donneur d’ordre,
– procéder à ses missions dans l’honneur, la dignité et la correction,
– accomplir ses tâches en toute impartialité,
– déclarer et gérer tout conflit d’intérêt à l’occasion de chaque mission,
– conserver son intégrité et son indépendance en excluant de céder à toute pression ou influence directe ou indirecte,
– conclure en toute conscience et bonne foi,
– respecter le secret professionnel,
– déposer ses documents d’expertise dans les délais convenus et conformément à la mission définie dans le contrat d’expertise.

L’expert ne doit pas accepter une mission dépassant le cadre de ses compétences (par exemple des questions ayant trait à l’architecture, la géologie, l’environnement …). En cas de besoin, il doit avertir le client en début ou en cours de mission et le cas échéant, demander de l’aide à un professionnel spécialisé pour mener à bien sa mission. Afin d’éviter une confusion en matière de responsabilité, le client doit missionner directement le spécialiste plutôt que ce soit l’expert qui le missionne. En cas de refus de la mission complémentaire, l’expert en évaluation immobilière doit émettre une réserve explicite.

Relations de l'expert en évaluation immobilière avec son client

L’expert est présumé indépendant lorsqu’aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté ou de subordination n’est susceptible d’influencer son évaluation. Dans le cas contraire, il doit se récuser.

Il doit en outre :

– mettre en œuvre tous les moyens d’investigation nécessaires à l’accomplissement de sa mission et tenir à jour sa documentation,
– être en mesure de justifier ses conclusions,
– rédiger un document d’expertise clair et précis, remettre son évaluation sous forme écrite, de façon professionnelle, et suivre en toute transparence les instructions, l’objet, le cadre de la mission, la ou les méthodes, la conclusion et la finalité de l’évaluation.

L’expert en évaluation immobilière s’interdit de communiquer à un tiers tout ou partie de son rapport sans l’accord exprès de son client.

L’expert décline toute responsabilité en cas d’utilisation partielle de son document d’expertise, sauf accord exprès entre les parties.

L’expert en évaluation immobilière s’engage à souscrire une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle pour l’ensemble des dommages que lui, ou ses préposés, pourraient causer à ses clients ou à des tiers dans le cadre de ses activités professionnelles, et notamment les dommages causés du fait d’une faute, d’une erreur ou d’une omission. Il n’est responsable envers ses clients que d’une obligation de moyens.

De même, s’il réalise, à titre accessoire, des diagnostics techniques ou environnementaux, il s’engage à souscrire une assurance en responsabilité civile couvrant les risques spécifiquement liés à ces activités pour l’ensemble des dommages que lui ou ses préposés pourraient causer aux tiers.

Étendue de la responsabilité de l'expert en évaluation immobilière vis-à-vis des tiers

Vis-à-vis de ses clients et des tiers, la responsabilité professionnelle de l’expert en évaluation immobilière correspond à une obligation de moyens et non de résultat.

À cet égard, les limites de sa responsabilité doivent être définies clairement par l’expert en évaluation immobilière dans le contrat d’expertise, dans les conditions d’engagement ainsi que par la rédaction de réserves émises dans les documents d’évaluation.

En cas de pluralité d’experts en évaluation immobilière pour une même mission, les conditions de la solidarité et de la responsabilité seront définies dans le contrat d’expertise de chaque expert en évaluation immobilière.

Relations courtoises avec ses confrères

En toute confraternité, il peut échanger avec eux les informations et données non confidentielles utiles à leurs travaux, sans nuire aux intérêts de son client. Les données confidentielles du client ne pourront être communiquées qu’avec l’accord exprès de ce dernier.